前海業主，正在虧本拋售！

說起深圳樓市的投資失敗案例，大家會想到天麓，想到大梅沙，想到公寓，想到羅湖的中海天鑽，但少有人會想到，前海的業主也在血虧。

前海的高階寫字樓業主，正在虧本拋售。

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前海寫字樓主要集中在桂灣片區，已建成入駐的有卓越前海壹號、華潤前海中心、恆裕前海金融中心，加上一個媽灣的世茂前海中心，這四個是前海在運營的寫字樓四大金剛。

這四個樓盤，是南山寫字樓拋售的重災區。

重點說一說體量最大的卓越前海壹號，大量寫字樓產品正以5-6萬/平的價格拋售。

為什麼用拋售這兩個字，因為卓越前海壹號的開盤時間是2015年4月，開盤價9萬3，一期B座開盤即售罄，5天簽約30億。

15年初9萬多買入的業主，持有六年後不到6萬掛盤，這個甩賣力度，恐怕只有天麓業主可以一拼吧。

這裡可不是鹽田，這裡是前海，這幾個盤都在寸土寸金的自貿區內部，閉著眼睛買都能賺錢的地方，怎麼能虧的這麼慘呢？

說白了就是兩個原因，一是產品型別買錯了，二是產品價格高估了。

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先說產品型別，寫字樓不是住宅。

如果2015年4月在深圳買房，只要買的是住宅，到現在已經漲了兩輪了，少的翻一到兩倍，多的翻三到四倍。

做為資金的沉澱池，住宅的價格和租金沒有太大關係，只要有預期有信心，就可以一直炒高。

寫字樓就不同了，同樣是房子，寫字樓並不被資本青睞，它的價格只和一個因素掛鉤，就是租金，租金高單價就高，租金低單價就低。

可惜六年前很多人並不清楚這一點，以為只要是房子就會漲。

第二是產品價格，2015年前海的寫字樓應該賣多少錢一平才合理？

和住宅隨意開價不同，寫字樓的定價模式簡單清晰，租售比5-6個點，如果一套寫字樓一年能租50萬，那它的價格就是900-1000萬。

2015年深圳南山的寫字樓租金收益是多少？

我查到一份資料：

2015年，深圳甲級寫字樓存量275萬平米，南山寫字樓平均租金198元/平米，福田277元/平米。

15年南山寫字樓的租金一平米200元/月，以最低5%的租售比來倒推，200*12*20=48000，這才是南山寫字樓的合理售價。

但前海寫字樓直接賣到了93000，而且還是期房，貴了整整一倍。

有人敢賣就有人敢買，而且一買就是500平，1000平，2000平，總價幾千萬甚至上億。

這些人多是外地富豪，想買深圳又沒有購房資格，被前海的規劃藍圖震撼，再被中介一鼓動，一擲萬金整層整層買下，實現了在深圳前海擁有物業的夢想。

這些入坑的有錢人，都是各行各業的成功人士，之所以在前海吃了大虧，不能說他們太笨，只能說隔行如隔山，他們擅長的專業領域經驗不在樓市。

買貴，這是第一個大坑。

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緊接著還有第二個大坑，2015年之後，深圳的寫字樓如同雨後春筍一般瘋長。

2015年深圳甲級寫字樓的存量還是275萬平，2018年達到544萬平，今年一季度末高達876萬平，比2015年增長了3。2倍，目前深圳甲級寫字樓存量超越香港，居大灣區之首。

圖片來自第一太平戴維斯

深圳經濟發展再快，對寫字樓的需求也達不到五年三倍的增長，帶來的必然結果是空置率大幅上升。

現在深圳甲級寫字樓的空置率高達22。3%，平均租金200元/平米。

200元/平，相當於六年來一分沒漲甚至還跌了。

我前面說過，影響寫字樓價格的惟一因素就是租金，租金不漲，寫字樓就一毛不漲。

在接連跳進買貴和巨量供應這兩個大坑之後，還有第三個大坑。

因為前海配套不成熟，位置也不在中心區，交通並不便利，租金低於南山和福田CBD，只有180-200/平米。

租金低還罷了，更要命的是前海寫字樓的空置率遠超平均值，高達56。4%。

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我來算一筆帳，一位業主2015年買下一套500平的前海寫字樓，總價4650萬。按56。4%的空置率，一年只能出租5個月。

以200元/平計算租金，月租金10萬，一年收租50萬，90多年才能收回本金，這還沒有計算中介佣金和管理費。

但是寫字樓的產權是40年，卓越前海壹號2053年產權到期，只剩下32年。

想要在到期時收到成本，需要年租金達到145萬並連續滿租，這還沒計算利息折損，贏利就更不用說了。

深圳嚴重過剩的寫字樓供應，租金短期大漲顯然是不可能的，所以壯士斷腕，虧本拋售幾乎是惟一的選擇。

2015年4月，是深圳上一輪大漲的起點，當時寶中房價不到4萬，前海的諾德假日4萬出頭，現在它們都漲了4倍。

也有人在這個時段以9萬多的單價買入前海寫字樓，現在正六折甩賣。

不同的選擇，不同的財富命運。

前海寫字樓這個大坑，其實是對富裕階層的認知收割，他們只看到了深圳+前海+房子，沒看到寫字樓+低租售比+天量供應，用數千萬的代價交了一筆沉重的學費，有的人可能一輩子都無法翻身。

我寫前海寫字樓的血虧，並不是否認前海的價值，寫字樓投資失敗有產品認知的原因，有供應過剩的原因，這和前海未來的價值是兩條線。

相反我非常看好前海的前景，對前海自貿區擴容後的各片區價值分析，我會再寫一篇文章專門解讀。

米宅珠三角