新城控股0922投資人會議迴應六大問題

9月22日,$新城控股(SH601155)$召開高管溝通會議,融資相關負責人出席會議,對新城控股運營情況進行介紹,並回答了公司毛利率下滑、表外融資情況、拿地規劃等投資人關心問題。

本次會議有以下要點:

1、迴應毛利率下滑:存量高價地將在今年結算完成

2021年半年度報告顯示,上半年新城控股總營收791。05億元,同比增加109。63%,分行業來看,房地產開發銷售實現營收742。67億元,同比增加115。6%,物業出租及管理實現營收36。40億元,同比增加67。53%。但從毛利率來看,房地產開發銷售業務毛利率較上年減少6。32%,物業出租及管理毛利率較上年減少1。11%。2021年上半年,新城控股毛利率減少5。5%至17。6%,較2019年30。3%的毛利率峰值水平有較大幅度的下滑。

8月30日,標普全球評級釋出報告稱,新城控股的毛利率在未來一至兩年內將維持在目前的低水平區間17%-19%。

對此,新城控股相關負責人表示,2021年結轉的都是2017、2018年的專案,當時政策面、市場面變化劇烈,拿地價格較高,也在財務報表中計提了減值準備。據公司內部判斷,這批專案對上市公司毛利率的影響將在今年結算完成,2020年開始新城控股的專案毛利率有所回升,未來毛利率將慢慢恢復。

2、迴應三道紅線踩中一條:擬在2022年底全部歸入綠檔

從“三道紅線”的監管指標來看,截至2021年6月30日,新城控股仍踩中一條,其剔除預收賬款的資產負債率為75。45%,略高於70%指標,歸入黃檔。

新城控股方面表示,2021年上半年該項指標未獲改善,主要是由於有40億元分紅計入應付股利科目,減少了歸母淨資產,若不考慮此因素,該項指標在改善過程中。據監管要求,2023年半年報時剔除預收賬款的資產負債率不得大於70%,新城控股稱預計在2022年底,即提前半年實現這一指標。

3

、迴應負債結構:非標規模約百億,債務到期壓力較小

負債結構方面,據新城控股相關負責人介紹,公司有息負債中直接融資金額的佔比約34%,間接融資佔比約為66%。具體來說,直接融資中信用債佔比為28%,ABS、ABN融資佔比為6%,CMBS佔比不到10%,間接融資則包括銀行開發貸、信託貸款等,其中非標融資規模在100億左右,佔比約為10%。

直接融資方面,新城控股表示,受部分大型房企違約事件影響,投資機構對民營企業直接融資保持觀望態度,對此,公司將關注視窗期,適當調整負債結構,目前公開市場融資佔比規模約在30%-40%,而去年同期佔比為50%,未來還將下調。此外,新城控股增加了有抵押的吾悅廣場融資,包括兩單CMBS批文。

間接融資方面,新城控股稱其在開發貸資產上有一定的議價能力,因此開發貸融資壓力不大。非標融資方面,新城控股的非標期限一般在2年左右,融資成本在8%-8。5%,主要用於償還開發貸,由於公司擁有提前還款權,因此實際非標存續期限一般為數月。

新城控股方面表示,到2021年年底到期的債務規模在30億到40億之間,主要是美元債,因此到期償付壓力不大。

4、迴應資產盤活:商業資產建立REITs海外上市,以最佳化債務結構

今年7月,新城控股釋出公告稱,正籌劃將透過境外控股子公司間接持有的、主要位於長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業(以下簡稱“商業資產”)作為底層資產在新加坡設立信託基金,再申請向相關投資者發行信託份額,以實現於新加坡證券交易所主機板上市。完成後,公司預計將間接持有上述信託基金51%-55%的信託份額。

新城控股相關負責人表示,擬在新加坡上市的資產規模在50億到100億之間,若得以成功上市,將有利於公司最佳化資產負債結構,實現募投管退的全流程。

5、迴應拿地計劃:審慎拿地,關注二手低價地塊機會

在22城集中供地的情況下,新城控股方面表示將保持參與但審慎的態度,在南京、上海、廣州等地基本採取與合作伙伴合作拿地的方式。

從區域角度,新城控股表示會加大一二線城市與長三角的拿地力度,但暫時可能避免參與土地招拍掛。在未來部分房企資金可能出現困難的情況下,新城控股認為,可能將出現一些存在折扣或者低價的土地轉讓,會透過這些機會再去儲備一些土地專案。

6、迴應少數股東權益與少數股東損益不匹配:四大原因導致,對外擔保約130億

據記者瞭解,在溝通會議上,有投資人提出,新城控股少數股東權益增速與少數股東損益變化不匹配。半年報資料顯示,截至2021年6月30日,新城控股少數股東權益367。08億元,較年初增加16。36%,但少數股東損益為4。87億元,同比減少24。56%。

對此,新城控股方面表示,出現這一情況,主要原因有四個方面:

1、整體行業內房企少數股東權益與損益增長不匹配是常態,新城控股並非個案。

2、吾悅廣場的公允價值變動損益體現在歸母層面,規模大約在20億到25億之間,少數股東無法享有這方面的損益。

3、公司全資專案的利潤水平顯著高於合作專案。據介紹,新城控股合作專案主要是房地產開發銷售,自營專案是物業出租及管理,從2020年年報披露的毛利率來看,房地產開發銷售的毛利率為21。74%,顯著低於物業出租及管理毛利率70。76%。

4、從融資結構來看,新城控股直接融資佔比較高,除了開發貸,母公司層面還可以透過在公開市場發債等直接融資獲得資金,但少數股東大多隻能透過開發貸募資,因此在一定程度上限制了少數股東的收益水平。

新城控股相關負責人介紹表示,截至目前公司對外擔保金額約為130億元,主要是對聯營企業按股權比例進行擔保,與部分房企“明股實債”的情況不同,新城控股的負債並不需要表內資產償還。

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