住宅好賣了? 內蒙古大商城後, 呼和浩特又有爛尾商業專案改住宅

問：商鋪、公寓、住宅，

呼和浩特

哪種型別房產好賣？

答：住宅。

在呼和浩特，購房者對住宅的喜好，遠遠超過了商鋪和公寓。可是，經歷了住宅

房價

的高速上漲後，呼和浩特面臨的是居民收入增長乏力和高房價之間的巨大鴻溝，面臨的是房產上市面積不斷疊加和房產銷售萎縮的巨大差距，面臨的是商務、商業房產無人問津和各種城市綜合體紛至沓來的巨大反差。

點選載入圖片

似乎關於呼和浩特房地產的一切，都脫離了原有的軌道，在一瞬間發生了巨大的位移。原本脆弱執行的呼和浩特房地產，都開始分崩離析了……

1。商業房產爛尾，商業改住宅成救市妙招

關於收入和房價、關於房產上市面積和銷售成績的話題，鐵口斷房在此前的文章裡說過很多，這一次，咱們說說商業房產的“改頭換面”再出發。

房價橫盤的現實語境下，當很多人都在為房價大跌做好準備的時候，呼和浩特的商業房地產其實已經走入了夕陽。

鐵口斷房認為，這一切的開端，來源於2021年呼和浩特第一次土地拍賣對原內蒙古大商城的處置。

點選載入圖片

內蒙古大商城，在呼和浩特許多購房者眼裡和心裡是一座大“傷”城。內蒙古大商城興建於2012年，佔地1300畝，建築面積300萬平方米，投資高達100億。在2014年專案爛尾。其後果就是招致3000餘位商鋪購房者血本無歸。

目前，有關部門表示，3000餘位商鋪業主的本金可以拿回。可是，漫長的10年等待，商鋪購房者付出的時間、精力和資金成本卻無法挽回。

2020年，內蒙古大商城兩次公開拍賣，百億資產，起拍價從19億降到了15億，但最後都是都以流拍告終。

2021年5月8日，內蒙古大商城地塊被拆分成2宗地掛牌拍賣，其中一宗地被碧桂園以底價7。1億元競得。該地塊合計154。831畝，包含配建在內，該宗地的樓面價約是每平米2993元。

細心的老鐵們會發現，兩次降價未賣出，第三次掛牌，內蒙古大商城的“商業相容居住用地及地上建築物”的土地屬性變成了“城鎮住宅用地”，碧桂園也順利以7。1億的“白菜價”到手內蒙古大商城的土地。

而這種方法也為日後呼和浩特商業房地產爛尾的處置提供了借鑑。

2。寸土寸金如意板塊，又見商業改住宅

透過把商業用地改為住宅用地的做法，讓佔據繁華地段的商業房地產爛尾樓專案騰籠換鳥，獲得新生，在鐵口斷房看來，這就是呼和浩特有效處置商業爛尾樓的措施之一。而該措施在成功處置內蒙古大商城爛尾樓專案後的第二次實踐，就將在中宇廣場上演。

中宇廣場位於呼和浩特經濟技術開發區如意總部基地騰飛南路與如意和大街東南角，毗鄰如意廣場，與如意河百米之遙。

點選載入圖片

位置絕佳，地塊是寸土寸金，但是作為商務房地產專案卻爛尾10年。

2011年11月21日，內蒙古中服實業有限公司於透過掛牌出讓取得該地塊興建中宇廣場專案，地塊面積83872。98平方米。並已取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。專案於2012年停工爛尾。

2021年7月29日，呼和浩特自然資源部門規劃顯示，中宇廣場地塊擬由商務設施用地調整為二類居住用地。

聯想到如意板塊位於科爾沁快速路和秀水街交匯處原創維廣場土地，在工廠搬遷到沙爾沁後，被打造為住宅用地的創維·如意世家的住宅樓盤業已舉行了產品釋出會，或者是主動，或者是被動，在呼和浩特，商業、商務用地改為住宅，已經成為一些房企或非房企迎合市場需求的一步棋子。

3。商業地產和住宅，售賣兩難

曾經，鐵口斷房認為碧桂園是“白菜價”拿地，現在看來，碧桂園的“白菜”很貴，支撐其拿地的決心，就是在於土地性質由商業變成了住宅。

呼和浩特人口數量由10年前第六次人口普查的2866615人，增加了579485人，達到了去年第七次人口普查的3446100人，這些人的購房需求，是呼和浩特住宅房價大幅上漲的支撐。人來了，先要解決的就是住宅居住，其次才是人口在經過勞動後獲得收益之後的商業消費。

點選載入圖片

不說商業變住宅，其不動產權年限增長了最少20年，單是經歷了2020年的那場特殊時刻，此時行走在呼和浩特的大街小巷，隨處可見商鋪關門招租的廣告，許多商鋪以低於住宅的價格出售都罕有人問津，就很說明問題。

如果內蒙古大商城不倒，現在的呼和浩特將會出現六大城市商業巨無霸。他們分別是萬達廣場、維多利摩爾城、嘉茂購物中心、鵬欣·金遊城、濱海商業廣場以及內蒙古大商城。

可是，內蒙古大商城倒了，現在的商業地產受地域集中、同質化及網購衝擊，維多利摩爾城和嘉茂購物中心的零售額增長緩慢。官方資料稱，萬達廣零售額還下降了5。6%。

但是，住宅房價就像一個漏氣的氣球，不斷充氣，它還能保持膨脹狀態，一旦房價橫盤，氣球達不到充漏平衡，這個氣球的結果只會癟下去。

點選載入圖片

內蒙古大商城、中宇廣場、創維等或商業、或工業的地塊土地性質變身住宅，是住宅好賣嗎？鐵口斷房以為，其實不然。但是兩害相權取其輕，在商鋪成交比住宅成交還慘淡的當下，死馬當作活馬醫，也許是無奈之舉。

最主要的是，商業地產是花錢的地方，呼和浩特的掙錢的地方卻缺乏就業產業的有力支援。擁有眾多國內知名房企加盟的呼和浩特房地產業的發展瓶頸已經到來，且迫在眉睫！

“床前明月光，疑是地上霜，舉頭望房價，鐵口會斷房。”我是鐵口斷房，陪你瞭解呼和浩特房產趨勢。今天的房，就斷到這裡。本號尋求合作，有意請私聯。