江山萬里&雅戈爾·明湖悅府價格邏輯（二批次加推）

在寧波，江山萬里已積累眾多豪宅典範，業主一直以住在江山萬里開發的小區自傲。事實也確實如此，無論是小區的品質還是物業服務等，在市場上的口碑皆是數一數二

同樣東部新城明湖版塊雖然介面、配套完善，但是人氣終究不足，但絲毫不影響寧波人民看好這個版塊。尤其阪急開業，無形中提升整個版塊的價值，

東部新城是寧波人的東部新城

而專案無論是從開發商（江山萬里），還是版塊（東部新城明湖版塊）都是在寧波屬於最熾手可熱的存在

在這兩者相加產生的化學反應也是不可估量，引起寧波頂豪爭相追逐，畢竟明湖版塊還有土地供應，是否還是江山萬里拿到猶未可知

在如此背景下，該樓盤成為網紅樓盤也是必然

今天我們來分析下以自住和投資的角度該怎麼選擇這個樓盤，綜合分析下該樓盤的價格邏輯（文末會附帶怎麼報名，包括440㎡的預計單價是多少）

看完之後或許覺得440㎡並沒想象的那麼貴

01、土地情況

該地塊是於2020年8月21日江山萬里&雅戈爾以樓面價32516元/㎡+1300平人才房競得，毛坯

限價41000元/

㎡，加2000元/㎡基礎裝則是

43000

元/㎡，該地塊車位銷售價格不高於30萬元/個

小區一共有18幢，182㎡-440㎡。首開三幢：7#，9#，14#，二批次加推，共10幢：1#、4#、5#、8#、10#、11#、13#、16#、17#、18#

本次推售套數：376套，無房戶282套，有房戶94套

備案均價：

45303

元/㎡

推出面積：182~208㎡

需要準備195萬資金（和一批次一樣）

02、推售戶型

小區三個主力戶型都推售出來：182㎡（10#、13#）、189㎡（16#、17#、18#）、208㎡（1#、4#、5#、8#、11#）

約182㎡戶型

兩梯兩戶，類一梯一戶，四房兩廳三衛

約189㎡戶型

兩梯兩戶，類一梯一戶，四房兩廳三衛

約208㎡戶型

兩梯兩戶，類一梯一戶，五房兩廳三衛

03、採光影響

鳥瞰圖

資料來自寧波住浙搖號小程式

1#前排無遮擋、4#低區下午會被5#遮擋，5#整幢主要被3#遮擋，01、02高區影響會小些

資料來自寧波住浙搖號小程式

8#和5#類似，下午被6#遮擋，01的高層會好些。10#下午會被11#有所遮擋。11#01會被9#遮擋

資料來自寧波住浙搖號小程式

13#低區的主要受10#採光影響，16#受13#上午的影響，17#低區受14#影響，18#低區主要受14#、15#影響

04、不利因素

不利因素主要有1、4#西側有地下車庫出入口；2、13#和16#之間有環網站、變電站、垃圾費；3、16#和17#之前有變電房

在購買以上幾幢的低區時需注意這幾個不利因素（

但是價格未明顯體現

）

05、價格表

除了最後面三幢189㎡單價相對便宜以外，其餘樓幢無論是在小區裡面的還是靠近馬路的，價格相差不大

1#東西首價格相差不大，東首靠馬路，中間套價格一樣

4#東西首差205元/㎡，差價不大，東首靠馬路，建議買西首更安靜，但是注意西首低區旁邊有

地下車庫出入口

，但是價差未有體現

5#在小區中間，東西首價格一樣，和中間套價格也差不多，優先建議買東首

8#和5#一樣，但是同一層比5#貴7萬，差價也不大

10#東西首差價164元/㎡，東首有馬路，對採光有要求可以選擇東首，想要更安靜點可以選擇西首

11#和8#位置都屬於小區中庭，價格也差不多，東西首差價不大，但是採光會比8#好很多，優先建議買11#

13#和10#前後排，情況和10#一樣，可參考10#，但和10#比同一層便宜7萬多，採光也比10#好，優先考慮13#。需要注意的是低區有變電站、垃圾房等，

價格未明顯體現

16#東西首價格一樣，東首靠十字路口，有噪音影響，且西首採光會好很多，建議買西首。需注意東首低區有變電房、垃圾費，西首低區有變電房。

價格未明顯體現

17#東西首差價410元/㎡，和16#比同層貴11-19萬。需注意東首低區有變電房，

價格未明顯體現

18#東西首差價410元/㎡，比16#貴2-10萬

06、總結

1、整個樓盤定價都比較平均，低樓層的層差比較大，但是每幢的價差和東西首的價差拉的都不大，主要還是看個人喜好，結合自身對東西首和採光的喜好自行選擇

2、182㎡有2幢（10#、13#），優先建議買13#（價格便宜且採光更好）

3、189㎡有3幢（16#、17#、18#），優先建議16#西首（價格便宜且採光更好），其次17#，最後18#

4、208㎡有5幢（1#、4#、5#、8#、11#），5幢價格也差不多，優先考慮11#＞5#＞8#＞1#＞4#

5、182㎡和189㎡功能一樣，套內面積差不多，都是四房兩廳三衛，優先考慮182㎡，同一層總價相差小几十萬

6、如果對數字不是那麼敏感的，優先可以考慮13F、14F、18F，因為數字不好聽，價格特意做低了很多

7、明湖版塊現在已經逐漸成型，空餘地塊越來越少，雖然目前人氣不足，但是未來發展可期

8、高達5900元/㎡的升級包，很多人不是很情願買，但是銷售會透過查徵信或者首付資金流向等各種方法刁難，讓客戶購買升級包

9、會有人好奇整盤均價限價43000元/㎡（含基礎裝修），但是備案兩次價格均達到45000+元/㎡（一批次備案價45509元/㎡，二批次備案價45303元/㎡）

剩餘的只有440㎡未推售，意味著這個面積段的單價要做低才能達到43000元/㎡，經本人測算，預計440㎡的單價會是

35000

元/㎡左右，是不是208㎡再加幾百萬可以買到440㎡了呢，但是據說440㎡要學江皓府

賣現房

，突破備案價

10、投資客戶儘量避開不利因素的位置，選擇別的低樓層。自主的客戶儘量選擇採光好的，相對安靜的位置

11、沒搖到的又在考慮明湖版塊的，可以等等金隅地塊或者7月中旬的東投，預計四季度會開，雖然面積不大，但是效果圖已經有了

12、因為208㎡和182㎡/189㎡，單價相差不多，導致總價相差不大（對於總價近千萬的房子，總價差100多萬），但是位置和得房率相差蠻大，所以很多人直接優先買11#、8#、5#的208㎡

無房戶選完剩餘189㎡高層較多，會把剩餘的房源全部給有房戶

希望對購房者有所幫助，本文觀點僅為個人觀點，不作為購房判斷

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