房屋拆遷時具有一定資質的評估機構, 其結果落差為何巨大?

老百姓遇到房屋拆遷時，徵收程式至房屋評估階段時，評估報告與心目中的價值為什麼差距這麼大？感覺評估機構資質一級、二級的，為什麼會出現這種情況？其結果落差為何巨大？拆遷房屋的價值作為徵收中重要的組成部分，其直接導致房屋拆遷補償的多與少。北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師為廣大的老百姓講解一下房屋拆遷評估的相關問題，拿到合理補償。

評估機構的選擇方式

中華人民共和國住房和城鄉建設部（住建部）2011年6月3日公佈了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。

評估時間節點

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

影響房屋拆遷評估價格的要素

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器裝置、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構透過評估確定。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定，註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

如對評估報告有異議

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。第二十一條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。第二十二條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。

評估結果步驟

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估物件的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十七條規定，分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估專案的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

房屋拆遷時，房屋的價值評估雖然看似隨意簡單，但其中的糾紛並不少。希望大家在讀完這篇文章後，心裡能有一個自己的小賬，對比一下對於您家的房屋評估是否合法合規，莫要掉入其陷阱，從而喪失自己合法權益。