多個指標下滑！碧桂園正在被三四線城市懲罰？

文丨西部菌

前不久剛以48億拿下四川最大物管公司藍光服務的碧桂園，又開始了新的“買買買”。

日前有媒體報道，碧桂園將併購蘇寧置業旗下的江蘇銀河物業管理有限公司，交易對價30億元。

相比房地產開發，物管行業屬於輕資產經營模式，且負債低，收益相對穩定，有著長遠的發展空間，這些年越來越受到房企的青睞。

近幾年，碧桂園多次在這一領域出手併購，足見其在這個賽道上的野心。不過，這或也在一定程度上折射出，碧桂園在房產開發主業上的“轉型”焦慮。

碧桂園前不久釋出的2020年財報，就提供了一個非常具有代表性的觀察樣本。

01

相比不少房企在2020年的特殊情況下仍然跑出加速度，碧桂園多個指標的增速，在2020年則出現了明顯的放緩。

比如，最直觀的權益合同銷售金額和銷售面積的增速都跌到10%以下。前者為5706。6億元，同比增長3。3%；後者為6733萬平方米，同比增長8%。

儘管說權益合同銷售金額再創歷史新高，但增速明顯走低。

可對比的是，2018年，上述兩項增速分別為31。25%和23。06%；2019年分別為10%和15。2%。

很明顯，三年來，碧桂園的銷售金額和銷售面積增速都持續下滑。

當然，這兩項至少還維持了正增長，已經算不錯了。而還有一些關鍵指標，則出現了負增長。

財報顯示，2020年碧桂園全年總收入為4628。6億元，同比下降4。7%，這是2008年以來碧桂園總收入首次出現負增長。

此外，淨利潤約541。2億元，同比下降11。6%；毛利1009。1億元，同比下降21%。

且值得注意的是，與銷售金額和銷售面積一樣，碧桂園的總營收和淨利潤也處於連續三年下滑的狀態之中。

比如，總營收同比增速從2018年的67。1%降到2019年的28。2%，再到2020年的負增長，幾乎可以說是斷崖式下跌。

淨利潤同比增速也從2018年的32。8%降到2019年的14。2%，再降到2020年的下降10個百分點以上。

換句話說，碧桂園的體量（銷售金額、面積）還在繼續膨脹，但實際“獲得感”卻在下降。且2020年的毛利和淨利的下滑速度都明顯高於總收入的降幅，“增收不增利”的特徵比較明顯。

02

隨著房企融資“三道紅線”出爐，債務問題是每一家房企都必須考慮的第一大指標。

在這個指標上，2020年的碧桂園應該說有喜有優。

讓人欣慰的是，截至到2020年底，碧桂園有息負債總額3265億元，同比下降11。7%；一至五年內需償還的短期債務為1328。8億元，同比下降21。9%。

此外，平均融資成本下降至5。56%。

但是，碧桂園流動負債仍高達1。492萬億元，在2019年的1。398萬億元基礎上繼續膨脹。

以三道紅線的標準來看，碧桂園的資產負債率仍高達87。25%，踩中一條紅線，處於“黃檔”房企之列。

對此，碧桂園方面表示，按照現有的經營的節奏，碧桂園的負債規模會在2021年、2022年逐步下降，以實現在2023年6月30日前穩步變“綠”。

但是，未來2年多房地產市場的走向到底如何，還存在著巨大的不確定性，碧桂園能否如期變“綠”，只能靠時間來給出的答案。

03

全國範圍內，要說真正具有風向標意義的房企，碧桂園絕對是一個。

這不僅是因為它已連續數年成為“銷售冠軍”，也是因為它是頭部房企中，少有的另闢蹊徑，把三四線城市作為主戰場的房企。

因此，對於2020年碧桂園的全面降速，不少觀察者的第一反應就是，碧桂園終於嚐到重倉三四線城市的“苦果”？

這種疑問背後，確實是有資料支撐。

相比銷售額、毛利、淨利等指標，碧桂園2020年的多項指標中，有一個非常值得關注，那就是其平均售價出現明顯下滑。

財報顯示，碧桂園2020年平均售價為7980元，而2019年尚有8407元，也就是說單價下滑了400多元。

這裡面或許有打折促銷的因素，但在全國平均房價整體邁入萬元時代的今天，碧桂園的單價不升反降，確實值得警示。

要知道，由於重倉三四線城市，碧桂園不到8000元的均價本來就已經遠低於全國房價平均水平，在這種情況下卻依然下跌，可以說是比較刺眼的了。

它所釋放的三點資訊值得注意。

一，2020年碧桂園的銷售金額和銷售面積，儘管增速已經較低了，但仍有“以價換量”的因素在支撐；

二，毛利、淨利的雙雙下降，與均價的下跌應該有直接關係。

三，三四線城市，或多或少拖累到了碧桂園的速度和效益。

而在當前大城市落戶門檻普遍降低甚至取消，以及棚改紅利式微的大背景下，未來三四線城市的樓市空間，是否還能夠支撐碧桂園的高歌猛進，越來越成為一個疑問。

2020年的多個關鍵指標下滑，以及單價的不升反降，是否是碧桂園發展史上甚至是整個樓市的一個分水嶺，值得觀察。

04

抓住棚改機會，及早搶佔三四線城市紅利，同時把高週轉模式發揮到極致，這是碧桂園能夠相對較早完成規模化，並直到今天仍穩坐國內房企規模化第一把交椅的重要原因。

但在今天，這些有利因素都在發生變化，對於碧桂園來說，並非好訊息。

除了前面說過的棚改式微，大城市落戶門檻進一步降低，供地“兩集中”政策以及融資趨緊，也將限制碧桂園高週轉模式的速度。

此外，前不久住建部發布的相關檔案徵求意見稿，也對縣城的住宅市場作出新的要求：

縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%；縣城新建住宅最高不超過18層。

與此同時，這些年接連出現的質量事故，也為碧桂園對於規模和質量的平衡能力敲響了警鐘。

應該說，這些因素，都是碧桂園亟需作出應對的變數。

當然，地產黃金年代逝去，所有房企都在謀求轉型，碧桂園也不例外。

除了在物業領域“買買買”，碧桂園的一個突出新業務，是機器人。

資料顯示，截至今年年2月底，碧桂園博智林機器人專案已招募了4000多名國內外研發人才，在研建築機器人及智慧產品近50款，已遞交專利有效申請3042項，其中發明專利2161項。

努力轉型的精神當然是值得肯定的。但是，對於碧桂園這樣體量的房企來說，要找到一條能夠像地產開發這樣賺錢的行業談何容易。

且不說，高科技領域的競爭並不比地產行業弱，其規模和收益相較於碧桂園的體量，至少在短期內註定只能用“點綴”來形容。

擁有足夠體量固然可以對轉型的方向有更多的想象力，但同時也還有一句古訓不能忘——“船大難掉頭”。

在房地產市場深度洗牌的今天，已經明顯降速的碧桂園能不能引領房企的轉型？我們拭目以待。