你沒看錯，300萬起買南山住宅？！但是還要等

“價格窪地”的西麗

或許是剛需上車南山的

最後機會？

南山的最後一塊價格窪地必屬西麗。

以往的西麗因為地理位置相較南山中心區較遠，似乎被邊緣化，但近兩年，隨著西麗的產業升級、片區規劃、價格優勢等原因，受到越來越多的購房者關注。

舒適宜居是西麗給人的第一印象。但高新產業和科教基地聚集的西麗片區規劃的住宅用地非常少。

去年西麗開盤的專案僅2個，分別是遠洋天著和深鐵閱山境。

遠洋天著兩次備案兩次開盤。去年9月，遠洋天著首推517套房源，戶型建面約100-161㎡，均價約8。38萬/㎡，單價區間在7。6-9。1萬/㎡，總價區間在801-1464萬/套。

共計認籌約1027位（無房937位、有房90位），中籤率約50。3%，號稱“深圳史上最長開盤”，571套房從第一天上午9點到隔日賣完。

遠洋天著二次加推趕在去年10月的最後一天加推開盤，此次僅推出一棟114套房源，戶型建面99-121㎡，均價8。38萬/㎡，和上次開盤單價一致，總價區間795-1060萬，2小時10分鐘售完，僅21人棄選。這也是10月開盤的新盤中消化速度最快的。

同年10月27日，南山西麗另一個新盤深鐵閱山境也開盤銷售，推售共864套住宅，產品為建築面積約78-103㎡戶型2-3房。

然而深鐵閱山境推出864套住宅，截至開盤前有711個認籌，其中無房客戶589批、有房客戶122批。

西麗受追捧，除了因為住宅用地供應少、價格在南山新盤中較為親民以外，還有兩大重點，一是景觀資源，另一個就是產業規劃。

西麗擁有羊台山、塘朗山、鐵崗水庫、西麗水庫、長嶺陂水庫、環西麗湖、大沙河等生態資源，是深圳城市核心區唯一擁有“山、湖、河、海”生態格局的片區。

在市區擁有較好景觀資源的後海、華僑城、香蜜湖新盤價格都不用說，均價20萬/㎡不是夢，而西麗還停留在10萬/㎡左右，在南山是不折不扣的“價格窪地”。

在升值潛力上，重點還要看產業規劃。

【產業】西麗湖國際科教城、西麗高鐵新城、留仙洞總部基地，三大核心引擎佈局西麗，定位為“基礎研究+技術攻關+成果產業化+科技金融”，打造灣區科創源頭。

【生態】西麗片區作為深圳原關內生態的最後一塊保留地，近千萬㎡自然生態資源，相當於36個蓮花山公園，規劃容積率堪比香蜜湖，綠化控規達60%，負氧離子高達2萬/cm3，是福田中心區的4倍，綠湖綠化覆蓋率深圳第一。

【人文】南山大學城：南科大、清華、北大等超18所國內外高校。

【教育】南科大實驗一小、南科大實驗二小、深圳大學附屬實驗學校三所小學，深圳大學附屬教育集團外國語中學（由南山區政府與深圳大學合作成立，比肩深圳“四大名校”）。

【配套】塘朗+大學城，超30萬㎡商業，包括近14萬㎡寶能城環球匯（2020年下半年開業）、約6萬㎡塘朗城廣場、約4萬㎡益田假日裡、留仙洞總部基地商業（在建）、西麗天虹等。

【交通】西麗綜合交通、5條地鐵：地鐵5/7/13/15/27號線；4幹道：留仙大道、南坪快速、沙河西路、塘朗山隧道；2高鐵：西麗高鐵站（規劃中）、深圳北站。

值得注意的是，南科大、深圳大學、南二外都在西麗開展集團化辦學，配套西麗未來高素質的人群，未來五年，西麗的整體中小學教育水平有可能迅速提升。

實探西麗三大住宅 有盤吹風價12萬/㎡

此次樂居君去實探的就是西麗片區少有的幾個新盤住宅。

01

匯城茗院

從7號線西麗湖站B口出來，直走就可以看到正在建設中的匯城茗院。樂居君走到專案施工地，大約花了3分鐘左右的時間。

四棟高層建築的綠網已經脫落，在鋪設外立面，其他低層建築仍有綠網覆蓋。

匯城茗院共有380套房源，預計2023年4月毛坯交付。專案附近的中介稱：“匯城茗院有四棟高層住宅，其中有兩棟是回遷房，另外還有20多棟聯排別墅，回遷房和聯排別墅是隻租不賣的，因此匯城茗院的可售房源不足200套。”

專案1棟1單元的梯戶比為兩梯三戶、層數32層；2棟1單元的梯戶比為兩梯兩戶、層數26層。專案共有500個地下停車位，車位比超1：1，停車位還是較為充足的。

匯城茗院的產品以大戶型為主，分別是112㎡的3+1房2衛、121㎡的3+1房2衛、195㎡的3+2房3衛。

匯城茗院目前的學區為深圳大學城麗湖實驗學校、南二外集團平山學校。除此之外，距離專案600米左右還有清華大學深圳國際研究生院。

在價格方面，去年底旁邊的德意名居二手房的均價約為11萬/㎡，目前該小區的指導價為83800元/㎡。

02

玖裕茗院

玖裕茗院坐落於西麗生態公園內，環境優美，居住氛圍較好。但距離地鐵站較遠，步行需半個小時，駕車15分鐘左右。

目前還沒有開放展示中心，樣板間與營銷中心仍在裝修中。有相關工作人員表示，玖裕茗院原本是職工宿舍，現在正在辦手續轉為商業住宅。

樂居君踩盤時專案主體已基本建好，綠網已脫。

樂居君在現場看到的樓棟共兩棟，根據工作人員的說法，樓棟有一棟為複式，另一棟為非複式，首先開盤的就是這棟複式樓。

複式的戶型建面約30-90㎡，吹風價在12萬/㎡左右，周邊二手房的指導價普遍在6-8萬/㎡，較老舊一些的小區如南國麗城、眾冠花園等指導價普遍在6-7萬/㎡，較新的博林天瑞指導價在82700元/㎡。

03

丹華公館

與玖裕茗院相鄰的就是丹華公館，佔地約4。5萬㎡，規劃總建面29萬㎡，由8棟高層組成的住宅，具體戶型暫未公佈，之前曾網傳4月會開放展示中心，4月底開盤，但目前售樓處暫未開放。

玖裕茗院和丹華公館的配套相同，距離建設中的地鐵13號線石鼓站約1公里，距離在建中的西麗高鐵站也較近。

兩個專案緊鄰西麗生態公園，商業上有萬科雲城的配套，不遠處還有寶能環球匯。兩個專案的學位為深中南山創新學校大學區學位。

匯城茗院、玖裕茗院、丹華公館作為西麗少有的住宅，近兩年一直是許多購房者關注的焦點，但匯城茗院、玖裕茗院大機率今年不會入市。

匯城茗院以112-195㎡的大戶型為主，未來總價會相對較高，玖裕茗院以30-90㎡小戶型為主，按照吹風價12萬/㎡計算，最低約360萬就可以上車，但去年遠洋天著開盤價8萬多，周邊二手房指導價格基本在6-8萬/㎡，玖裕茗院備案價大機率不會超過10萬/㎡。