石榴置業衝刺上市：毛利率下滑值得關注，因違規累計被罰款1560萬

5月31日，港交所披露的檔案顯示，來自北京的物業開發商——石榴投資集團有限公司（下稱“石榴集團”或“石榴置業”）在公開提交招股書，準備在港交所上市。

據瞭解，石榴集團的總部位於北京，在境內對應的主體為石榴置業集團有限公司（即“石榴置業”）。根據介紹，石榴集團擁有逾12年住宅物業開發經驗，目前佈局範圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。

截至2021年2月末，石榴集團共擁有86個處於不同開發階段的物業開發專案，其中82個專案由附屬公司開發，4個專案由合營企業及聯營公司開發。同期，石榴集團的土地儲備為919。3萬平方米，其中44。7%位於京津冀城市群。

2018、2019年、2020年，石榴集團分別實現收入99。37億元、80。31億元、122。64億元，毛利分別為33。19億元、26。89億元、28。10億元，整體毛利率分別為34。1%、34。1%、22。9%。

貝多財經發現，石榴集團2020年的毛利率同比2019年下降了11。2個百分點。石榴集團在招股書中稱，主要由於土地收購成本增加，導致物業銷售的整體成本上漲，使物業尤其是住宅物業銷售毛利率減少。

按收入結構來看，石榴集團的收入主要來自於物業開發及銷售。報告期內，其物業銷售收入分別為96。65億元、73。51億元、116。75億元，佔總收入的比例分別為97。3%、91。5%、 95。2%。

成本方面，石榴集團的成本主要包括建築成本、土地收購成本與資本化利息成本。其中，土地收購成本普遍高於建築成本。換句話說，房地產開發的最主要成本還是收購土地的費用。

資料顯示，石榴集團2020年的物業銷售成本較2019年同期接近翻倍。其中，其中建築成本達到38。47億元（佔比42。7%），同比增長56。52%；土地收購成本為42。51億元（佔比47。1%），同比增長147。41%。

報告期內，石榴集團的年度溢利（淨利潤）分別為15。83億元、7。17億元、11。31億元。其中，母公司擁有人應占淨利潤分別為15。88億元、6。96億元、11。35億元，而非控股權益則分別為-446。3萬元、2189。0萬元、-499。3萬元。

對比來看，石榴集團在2019年收入及淨利潤均同比2018年出現了大幅下滑。對此，石榴集團解釋稱，主要歸因於物業專案售價一般相對較高的若干地區（如大灣區）的已確認建築面積及相關收益減少。

這也致使，石榴集團的資產回報率（ROA）從2018年的2。4%下降至2020年的1。3%，2019年這一指標為1。0%。換句話說，石榴集團的多個指標顯示，其盈利能力出現滑坡的情況。

值得一提的是，在上市前的2021年3月31日至最後可行日期，石榴集團簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款。同時，石榴集團還簽訂了3份13。3億元的融資協議，年利率在7。1%-11。5%之間。

截至2020年末，石榴集團的現金及現金等價物為49。86億元。報告期內，石榴集團的流動負債總額分別為34。25億元、43。87億元、51。85億元，非流動負債總額分別為20。44億元、21。44億元、24。28億元。

股權方面，崔巍、桑春華為石榴集團的控股股東，分別持股57。42%、41。58%。2021年初，陳健勇透過投資1。36億元成為石榴集團的股東，持股比例為1%。根據介紹，陳健勇為柏年康成健康管理集團實控人之一。

此外，石榴集團在招股書中披露，其在過去的幾年期間存在若干不合規事件，預售所得款項相關事件、有關施工及╱或竣工延遲相關事件、建築相關事件、銷售相關事件等。

其中，建築相關事件具體包括：於相關建築規劃獲相關機關審批前開始施工；執行施工的方式與獲預先批准的建築規劃並不一致；於消防安全檢驗及向消防部門備案前交付物業等，其專案公司合計被罰款980萬元。

不過，石榴集團在招股書中稱，根據主管監管機構發出的確認函或與主管監察機關進行的會談，該等不合規事件並不嚴重。同時，董事認為，該不合規事件將不會對其造成重大運營或財務影響。

同時，石榴集團還有11個專案公司經歷若干銷售相關事件，包括刊登不當及虛假廣告，當中具有關於定價及物業的誤導性資料；於取得必要批准前推行戶外廣告活動；未能遵守房地產營銷的內容規定等，合計被罰款580萬元。