一鋪坑三代！世貿、寶龍們的商鋪包租騷操作到底是如何割韭菜的？

買房這件事情

對於大部分人來說都是剛需

房地產開發商們

對於房子賣點的挖掘

可以說是非常的“迷惑人”

他們總能採用巧妙的語言

讓自己所表達的思想可進可退

如果消費者剛好往美好方面想象

他們就達到描繪藍圖的銷售目的

如果房子的賣點寫著近地鐵

那麼大機率意味著

房子距離地鐵站一公里開外

但凡只隔了幾百米的

寫的都是地鐵口

如果房子的賣點是

十五分鐘到達多個商圈

那麼所表達的距離就一言難盡了

他想說的可能是

在夜深人靜的時候

飆著180碼的車速

一路綠燈能夠十五分鐘到達

如果房子的賣點是

搶佔某城市的下一個十年

那麼意味著這裡還沒發展起來

順利的話可以在十年內發展起來

不順利的話沒人知道多久能發展起來

對於一些地段不佳的商鋪

有的開發商會打著

“售後包租”的名號進行出租

首先就是喊口號給你描繪藍圖

比如說臨街旺鋪只需50萬

5年包租，年租金回報率10%

如果你按照他給你的思路計算

那麼只需要十年就能回本

而且十年後你賣掉房子

還能賺一套房子的錢

怎麼算都不虧

當購房者一時心動買下

會發現到了承諾兌現的時候

冒出了五花八門的問題

比如惠州市民在潼僑鎮的

格林童話三期買了商鋪

簽訂了三年的租賃合同

但商家遲遲沒有入駐

也沒有要裝修的跡象

等到要交租金的日子

承租方已經沒了人影

開發商之所以打著售後包租的旗號

是為了打消購房者的顧慮

讓他們感覺買下商鋪之後

就能收到租金

並且10%的回報率

遠比存在銀行要划算的多

但這只是開發商的口頭承諾

我們來捋一捋這個邏輯

開發商和購房者

簽訂的是房屋買賣合同

後續的租賃合同

是開發商委託皮包公司

和購房者簽訂的

所以一旦承租方跑路

購房者沒法找開發商維權

並且這樣的商鋪

看似有利可圖

實際上從一開始

購房者就處於被收割的狀態

開發商給購房者開出的價格

往往是高於市場價的

假設一套50平米的房子

原本售價是1萬/平

總價為50萬

開發商賣給購房者1。2萬/平

總價為60萬

雖然說好了售後包租

但開發商攜手承租方

並沒有打算貫徹到底

假設一開始他們虧本出租

第一年虧了1萬元

那麼第二年他們可能直接選擇跑路

即使要付3萬元的違約金

他們還能賺7萬元的差價

如果遇到更沒良心的開發商

會在拿到購房款後直接跑路

留下一群購房者在風中凌亂

開發商承諾返還的租金

不過是購房者無知時交的智商稅

租金抵房款也是一樣的道理

商鋪本身達不到銷售價

不過是開發商漲價後的價格

所謂的租金抵房款

開發商並沒有任何損失

反而能營業就收租金

不能營業就當為自己跑路爭取時間

購房者往往盯著10%的高額回報率

感覺售後包租比存在銀行划算多了

但是售後包租的前提是房子能租出去

能打出售後包租旗號的商鋪

往往地段感人

能不能租出去還是個問題

更別說實現10%的高額回報率了

並且我們退一步想

如果收益率真的能達到10%

這樣好地段、好未來的商鋪

開發商為何不自己賺了這筆錢

具備黃金投資價值的商鋪

其實開發商大多並不會出售

打著售後包租看似虧本的銷售方式

賣的都是前景感人的商鋪

為了把回款的藍圖描繪的更美好

還有的開發商不僅承諾售後包租

還承諾無條件進行回購

比如按照原價或者高於原價回購

這種穩賺不賠的買賣一般都有問題

天上很少會有掉餡餅的好事

開發商怎麼會拿自己的錢

為購房者的財富自由鋪路

所以面對高回報的投資產品

一定要理性的分析

按照我國的法律規定

售後包租是違法的

在2001年頒佈實施的《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售，或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售後包租，或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”

很多人以為

只有小的開發商會這樣做

那你就錯了

資本在利益面前毫無社會責任感

根據揚子晚報的報道

南京棲霞路羅盤綠地雲都

再爆涉嫌“售後包租”

銷售人員稱房子可以由他們整租

租期長達三年至十年

此事受到了多位市民的投訴

不僅僅是綠地

世茂悅海公寓也被爆料售後包租

租客繳納軟裝費用之後

說好的委託不僅沒有兌現

軟裝也沒了蹤影

除了這兩家房地產開發商以外

致力於佈局長三角的寶龍商業

也被曝出涉嫌售後包租

但在房屋交付時

寶龍商業私自修改房屋規劃結構

導致遲遲無法辦理產權

遭遇了上百戶業主的維權

和大量的合同訴訟糾紛

售後包租的套路屢見不鮮

濟南金科城為了出售公寓

打著“高收益回報”、“甩手房東”

“坐收租金”的旗號進行託管式銷售

為什麼明知道售後包租違法

開發商還是一波接一波的湧入

一來是因為人性逐利的弱點

很多人都禁不住高利潤率的誘惑

決定冒著風險投資

二來是因為銷售商的資金壓力

為了追求業績

在還未開發成現房時就承諾包租

以獲得資金的回籠

不排除有開發商真的兌現了承諾

但開發商一旦挪用資金

很有可能導致租金難以兌現

對於商鋪這類產品來說

地段非常重要

且影響價值的因素繁多

舉例說，一家水果店

開在學校裡面和外面

人流量和銷售量是完全不一樣的

並且商鋪流量處於未知的變動狀態

一些微小的變動

將會直接影響商鋪的盈利水平

比如公交站修改了位置

比如馬路對面開了新商場

等等

很多地方的商鋪和公寓

都處於過剩狀態

理論上未必適合購買

但受制於購房資格和其他需求

比較優質的資產也可以考慮

重要的是識別這些包租背後

是否存在重大隱患

比如租金是否高於市場價

比如是否需要繳納軟裝費

比如承租方是否為白板公司

比如租金是夠可以直接抵扣房款

比如開發商是否毫無知名度

對此毫無瞭解的消費者

很容易被套路迷惑

因為開發商出具的種種條件

怎麼看都不會虧本

但羊毛出在羊身上

開發商套路的起點

就在於他們不會吃虧

優質資產不用擔心銷售問題

需要開發商“虧本賣吆喝”的房子

大機率存在某種缺陷

比如離市區遠，配套不完善等

消費者一定不要聽信他們的一面之詞

理性判斷，避免踩雷

不要相信天上掉餡餅的好事

END

道高一尺，魔高一丈

開發商坑人買房的套路不少

小柴列出了其中部分

看看你中過幾個

主筆 | 白小白

編輯 | 四少