地鐵來了，好多事可能都跟你想得不太一樣

昨天，國家發改委批覆的青島地鐵三期規劃在網上熱起來。

2020年的青島地鐵規劃圖

在農村，咱們最在乎的可能就是村裡過年過節會不會多發點福利啥的；進了城就變了，整天盼望自己住的這片發展起來，具化一下：最好周邊建個二甲以上的醫院，再建個重點實驗小學，還要多建商場，要商超娛樂綜合體，一站式吃喝玩樂那種。

當然，如果這些都沒發生，那就抓緊建地鐵，畢竟如果不能從空間上把醫院、學校、商超娛樂搬到小區周邊來，能用更便利的交通把它們跟小區之間的時間縮短也行啊。

所以，一個城市地鐵專案的批覆引發相關區域網友不鎮定完全屬於正常現象。

有人發牢騷：房子已經建好賣完的地方好像都沒有地鐵！

房子賣完的地方都沒地鐵站

聽這話，立馬能立體感受到地鐵規劃未覆蓋區域人們失衡的心態。這話可以當牢騷一發，但實際上，還真不是這麼回事，這個論斷也太高看地產開發商了。

如果你花時間去認真看看，就會發現很多沒地鐵的地方，小區開發商在當地的實力那都絕對是“槓槓的”。但這種實力最終也沒改變地鐵規劃。道理很淺顯：地鐵是城市規劃的重要組成部分，只取決於政府規劃，怎麼會受開發商建房的影響呢？

如果非要把開發商建房子和地鐵規劃拉上關係，那邏輯上也應該是這樣的：開發商要根據政府規劃拿地建房，政府不可能依據開發商建房來做城市規劃。

這個邏輯搞不明白，心理上永遠不會平衡，說出的話都帶有一股濃濃的酸葡萄味。

大沽河城陽和高新區連線的地方

有人更直接：為啥高新區劃歸城陽，反而9號線把高新區段砍掉制約高新區發展。非常同意有人說，高新區與城陽相隔墨水河550米比黃浦江還寬50米，分為浦東和浦西兩區，浦東新區發展很快不會受老區制約，這就是高新區在全國下降速度很快的原因之一。

對九號線一期砍掉高新區段的不滿

這種略帶點“陰謀論”味道的論調本質上更不靠譜！很明顯，建地鐵首先要考慮人口密度和交通擁擠程度，不會因為你是高新區就必須先給你建地鐵，看看整個青島的人口交通熱力圖就知道  為啥分一二三期了，這種系統工程要循序漸進，分輕重緩急。

青島市人口密度圖，城陽相對高新區更擁擠

再退一步說，高新區的發展依託的是大青島格局，而不是城陽。高新區跟青島主城區的交通比與城陽的關聯更重要，因此，九號線一期即便放紅島作用很有限。

高新區的交通設計規劃

還有一個問題，高新區劃歸城陽其實是一種誤解，高新區從來也沒有劃歸過城陽。所謂高新區強調的是經濟屬性，高新區管委的主要任務也是發展經濟。而像社會事務管理類職能剝離出來由屬地政府承擔。這樣說好像比較繞，簡單說：城陽區和高新區經濟對等、財政獨立，都不會用自己的稅收替對方辦事。所以也不存在誰限制誰的問題。

拋開這些不太靠譜的論調，來看看地鐵時代會給我們帶來些啥變化？

最明顯的就是交通更便利了。以青島城陽區九號線一期為例，這段路本來就很便利，看上去好像意義不大。但上下班還是很堵的，尤其是老人去超市購物或外出辦事只要時間晚點趕上了上下班點，基本上擠不上車，等個五六輛車很正常。

地鐵車廂

有了地鐵，可以有效減輕地上公交壓力，將來的交通對中老年人更友好，很快，我們都會逐漸成為那個群體，所以，這也是對我們未來的一種福利。

對上班族也很友好。上下班固定那個點，通常上班一天累得跟狗一樣，下班還想娛樂一下，刷刷短影片，追追劇，看個綜藝，玩個遊戲，年輕人誰還沒有個夜生活？問題是拖到十二點之後直接影響第二天的起床，早晨時間往往是最趕的，一不留神，把早餐時間擠沒了不說，還容易遲到。如果遇上個下雨天，即便是小雨，路上也能堵成狗，最不能讓人忍受的是：同一條路線，週一和週五花在路上的時間居然會差出一倍。相比公交，地鐵不堵車，路上時間也更短更穩定。

上面那都是最直觀的影響。

租房和房租

對於剛畢業的大學生而言，有了地鐵，同樣半小時到公司，是不是可以不用非擠在主城區租住那些條件差，租金還貴的要命的老房子，而可以往周邊郊區考慮考慮了，這樣一來，郊區的租房市場就會熱絡起來，尤其是地鐵周邊，競爭上來了，最近也會上漲，對於手裡有兩套房以上的本地人來說無疑是個利好訊息。

同樣的思路，房價會不會也會上漲？市場上的需求多了，自然也會漲，但考慮到政府“房住不炒”的中長期政策，可能漲幅有限，而且不會太均等。房價的事要分成兩部分來分析，新房和二手房。

從一塊磚四十年的價格變化來看房價，這個邏輯的視角有點窄

前面有篇文章《從一塊磚四十年的價格變化來看房價，這個邏輯的視角有點窄》裡面說了，房地產的大邏輯是：你花錢從地產開發商那裡買房，錢進了開發商的口袋，開發商用錢向政府買地，錢又從開發商流向了政府。所以，你買房的錢，一部分給了開發商，這部分才是用來建房子的；另一部分給了政府，是用來買城市發展的。城市發展好了，就業機會就多了，吃喝玩樂的地方也更高階了，上學、就醫越來越方便，換成直觀體驗就是：生活更幸福了！

但是換個角度看，在賣房這件事上，新房和二手房對政府而言顯然有區別的。賣出一套新房，政府可以拿回一套房中賣地的那部分錢，賣出一套二手房呢，就只能徵收點契稅。在你看來，幾萬塊錢不少了，但在政府眼裡跟賣地的錢相比遠了去了，連個零頭都不夠。你就可以理解政府為什麼會鼓勵新房漲價和新房交易了。而且，能從二手房交易中賺便宜的大都是些炒房客，擠泡沫就是針對這些群體，所以，從政策角度看，二手房漲價的空間不會太大，反而是新房會有一定幅度的漲價。

房子，大都市剛需們一輩子的追求

這樣聽上去感覺好像對普通剛需很不友好，其實短時間內，二手房漲價這事，對普通剛需來說基本沒啥意義。沒買房的剛需本來就不喜歡房子漲價，已經買房的剛需房子漲價了對自己而言也就是個數字，總不能把房子買了住大街吧？

需要明確一個事實，房價的絕對值是不會引發泡沫，只有房價持續上漲的趨勢才會引發炒房，形成泡沫。只要在相當一段時間內房價維持平穩，即便是高價平穩也一樣會擠出泡沫，因為遊資賺的是差價，而且錢大都不是自己的，耗不起。遇到這種情況只能降價往外賣，形勢越不好，越得降價賣，有些情況下，甚至吐血甩賣止損。這種情況政府不會對價格設定底限，這屬於個人行為，價格高低自己說了算，只要能賣出去就行。

有人擔心這會引發二手房集體降價，不會的！剛需們又不急於短時間內拋售，他降他的，我住我的。等泡沫擠得差不多了，房間也就逐漸回升了。這個時間段應該不會超過五年。當然，這五年內買到低價二手房的剛需們就賺了。

上面大致就是地鐵對房子可能產生的影響。

山東的都市圈和都市區

此外，從宏觀角度看，前幾年中國在城市化，這幾年城市化明顯過高峰期了，步伐明顯減緩，現在開始往城市群、都市圈方向發展。比如：以濟南濟南為中心，覆蓋德州、聊城、淄博、泰安的濟南都市圈；以青島為中心覆蓋日照和濰坊的青島都市圈，半島的煙臺和威海也單獨組成煙威都市區；再比如：杭州和周邊的紹興、湖州和嘉興連起來組成杭州都市圈。市內的地鐵專案延伸開來就是城際輕軌，這逐漸會將把城市連線起來，形成城市群、都市圈。

杭州都市圈

以後，很多人回老家再不用公交轉長途、長途轉公交來回折騰了。這樣折騰不但費勁，還嚴重浪費時間。有時候坐車的時間可能也就一兩個小時，但是轉車、等車、堵車的時間算在一塊都不止兩三個小時。地鐵轉輕軌，方便快捷省時間，省老鼻子勁了。

未來的都市構想

好了，總得有個結尾，大致就說這麼多。歡迎點贊、留言，也歡迎補充、拍磚。