高層住宅要停建？地產內行人：新規之下，未來這2類房子要吃香了

過去20年是我國城市化浪潮的“特殊時期”，農村人口積極湧入大中城市，中小城市人口也在無形之中往大城市遷徙。城市人口的不斷增多，對於城市的基建配套，公共服務設施等提出了更高的要求，同時也為了滿足人們日益增長的住房需求。因此房地產的大拆大建成了兩全其美的最終方案，藉助房地產商的力量，既可以讓城市面貌煥然一新，改善交通基建配套，又可以透過建造大量的房屋，來達到滿足人們住房需求的目的，期間產生的房產相關稅收，又可以用來進一步加快城市更新迭代的進度。

因此，高層住宅便應運而生，既能夠加快建房的速度，又能夠為開發商帶來更高的利潤，高層住宅成了開發商的賺錢“神器”，同樣的地基，建10層和建20層，開發商最後銷售的貨值可以提升一倍，開發商自然也就更熱衷於建設高層住宅。而對於購房者而言，身處房地產造富的那個年代，快進快出，積極套現成了當時一貫的手段，對於住房質量的好壞並沒有太高的追求，更何況對於許多進城購房的人士，城市高大上的高層住宅在他們看來基本已經是無可挑剔了，也沒有太多的品質意識。

但是一旦樓市出現明顯降溫，一旦有外部力量進行打壓，那麼開發商那一套無所畏懼的，高週轉、高槓杆、高盈利的完美鏈條就將要面臨被打破。最先造成衝擊的無疑是2016年末開始提出的“房住不炒”政策，徹底打破了過去半年一調控，越調就越漲的怪圈，時至今日，“房住不炒”顯然已經成為了史上最長時間的樓市調控政策之一，經濟學家馬光遠甚至斷言，該政策或許會成為未來的一個長期性政策。也許政策本身的主要目的在於抑制房價的增速，並非用來擊垮樓市，也許初衷是對的，但是對於購房者心理上的衝擊或許更大，因為他們越來越堅信，國家調控房價的決心，相信房價不可能還會再出現大漲的機會，一旦無利可圖，那麼購房的步伐也就會放慢下來了。

同時，隨著房地產走過了黃金20年，如今許多高層住宅已呈現出“老態龍鍾”的樣貌，水電管網老化，電梯故障不斷，高層人口密度太大，物業疏於管理，人群混雜，沒有人車分流等等，高層建築存在很大的消防、救援、出行難等安全問題。2020年4月27日，住建部、發改委釋出關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知。《通知》明確了城市與建築風貌管理重點。針對超高層地標建築，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建築。各地新建100米以上建築應充分論證、集中佈局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。就在2021年3月底，住建部又出臺了一份新規意見稿，要求縣城新建住房應以6層為主，並且6層及以下住宅佔比不得低於75%。

無論是購房者心態上的轉變，由過去盲目的追求房價增速，到如今對樓盤品質的注重，對居住體驗的更高追求。亦或國家為了改善城市的風貌，降低高層住宅有可能帶來的安全風險，讓住房最終真正迴歸到居住屬性上來，對高層住宅不斷出臺的限高措施，都足以表明，高層住宅的停建或許勢在必行。在這種大背景下，作為從業多年的地產內行人，透過分析觀察認為，未來這2類房子，或許真的要吃香了！

第一類：低密度洋房

何謂洋房，那就是總共不高於7層的電梯小高層，一樓帶院子，頂樓帶露臺，一梯兩戶板狀設計的住房。那總高11層的酸洋房嗎？其實準確意義上講是不算了，但是出於7層洋房的市場供應量實在太低，我認為如今許多開發商把總高11層的住宅也稱之為小洋房，不算太過分吧！無論是總高7層還是11層，它們都有幾個共性，一者低樓層，即便電梯出現故障無法通行的情況下，走走樓梯也是有辦法做到的，這就很好的解決了當前高層住宅出行難的問題。同時樓層低，梯戶少，人口密度也低，更便於管理，居住體驗更加。但如果把總高18層的高層也成為低密度洋房，那就過了。

第二類：別墅住房

別墅對於許多購房群體來講，似乎是一種可遇不可求的住房產品，它不僅滿足了低密度洋房的幾乎所有優勢，還更加的獨立和私密性，因此註定了它的高價格。那別墅是否就意味著高不可攀呢？其實不然，別墅的形式並非只是一種獨棟別墅，它們還有聯排別墅、疊拼別墅之分，疊拼別墅還有上疊、下疊、中疊之分，對於後面這幾種別墅，說白了就是低密度洋房的升級版，對於買得起大平層的家庭，其實同樣也買得起別墅。再加上，現如今三孩政策的催生之下，5房產品供不應求，短期內別墅會更吃香。