拆遷“終止”？今年起，老房子將迎來“第二春”，兩類人有福了

2014年，全國房地產銷售面積由13億平米回落到12億平米，庫存面積則由5億平米增至6。2億平方米，很多城市的去化週期已經超過15個月，部分三四線城市甚至達到30個月之久。為了緩解庫存壓力，全國各地陸續開展相應措施，比如“降準”、“降息”、“降首付比例”等等。在各項經濟刺激政策下，房地產也開啟了長達3~4年的牛市。

以三四線為主的城市，紛紛開始了“拆遷”，主要針對兩種情況的房子。其一，城鎮當中的“老破小”，由於蓋房技術有限，雖然房子產權是70年，但很多老房子在超過30年之後已經破舊不堪，各種安全問題凸顯。第二類就是核心地段的老房子，開發商們選擇有投資地段的房子，將其拆除之後重建。資料顯示，截至2018年底，全國範圍內1億多居民“出棚進樓”，住房條件得到極大改善。另一方面庫存壓力得到了緩解。

但相應地，隨著房價不斷上漲，各種人為因素的影響，“拆遷”也面臨著越來越多的問題：

“釘子戶”的形成

：由於拆遷款的賠付數額巨大，因此越來越多的地方開始出現了“漫天要價”的釘子戶，前不久看到一個新聞，某地住戶以市場3倍價格要價，與開發商協商無果，因此10年不肯搬離。阻礙正常交通執行，也影響了市容市貌。

推動三四線城市房價上漲

：很多三四線城市經過拆遷後，房價都會迎來大漲，手裡拿著“拆遷款”的土豪們以及各種炒房客，在小城市紛紛“搶房”，造成市場供不應求的局面，導致房價上漲。

老人無法適應新環境

：很多老舊小區的老人們都在當地生活了數十年，從中結交了很多朋友並且也有歸屬感，而拆遷搬離到高樓大廈後，無法適應陌生環境，也會感到十分孤獨。

推動二手房市場漲價

：看到一些人由於拆遷“一夜暴富”後，一些炒房客也開始抱著“以小博大”的心態選擇老舊二手房，進而推動了二手房市場房價上漲。

拆遷戶“報復性消費”心理

：一些拆遷戶在突然獲得一筆鉅額拆遷款後，往往會產生肆意揮霍的行為，很快將手中的錢花光，甚至染上賭博、毒癮等。

2019年，住建部三部門印發《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，全面推進城鎮老舊小區改造。2020年，國家在相關報告中指出今年在完成460萬棚改任務後，棚改將進入收尾階段。住建部部長黃豔表示：在未來改造中，會避免“一拆了之”和“大拆大建”。可以說，2020年是拆遷“終止”的一年。

“棚改”退出後，取而代之的是舊改，主要針對2000年底前建成的需要改造城鎮老舊住房小區。結合住建部發布標準以及各地改造經驗來看，“舊改”具體包括以下三個方面：

1、滿足居民安全需要和基本生活需求“基礎類”改造：水電路氣、消防、安防等基礎設施改造，實現光纖入戶和架空線規整（入地）；

2、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求“完善類”改造：拆除違法建築、綠化照明環境改造、增添適老設施和無障礙設施、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯；

3、豐富社群服務供給提升居民生活品質“提升類”改造：社群綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場。

不難看出，“舊改”基本上包含了老舊小區的方方面面，小區環境得到改善，生活品質得到提升，加裝電梯後，老人和小孩的出行安全也得到了保障，住戶出行也更加便利。可以說這些舊改後的老房子全部迎來了“第二春”。

更為重要的是，“舊改”所需要的資金並不僅僅由小區住戶承擔，而是

“居民+政府+社會力量”

三方共同承擔，以某小區加裝電梯為例，原本加裝費用為40萬元，但經過各項補貼後，住戶只需承擔25萬元，可以說節省了一筆開支。此外，還會透過政府採購，新增設施有償使用 、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施中。

可以確定的是，在“舊改”進行得如火如荼之時，兩類人群將會因此受益：

第一類是老舊小區住戶：事實上，如果是拆遷的話，對於一套房的家庭來說並不划算，即使獲得了拆遷款，但是由於房價不斷上漲，也只能買一套面積大一些的房子，並且地段還比較偏僻。而很多老舊小區原本就屬於城市核心地段，周邊各種資源配置齊全，改造過後，生活品質也得到很大提升。相較於高層住宅，老舊小區多層住宅公攤小、容積率低、加裝電梯後也有了便捷的出行方式，未來無論是出租還是出售都受歡迎，具有一定的升值空間。

第二類是無房剛需：正如上文提到的一樣，“拆遷”推動了新房市場房價上漲還導致加劇二手房市場的投機性，而拆遷“終止後”有助於新房與二手房市場價格恢復理性。另一方面，舊改會涉及到的數千萬人，而經過改造後，相當一部分住戶不會選擇入手新房，因此樓市整體需求進一步降低，市場進而向買方市場轉化，最終有利於房價恢復理性，對於無房剛需來說是一件好事。

如今舊改全面展開，在其相關規劃中也已經明確表示了：在“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需要改造城鎮老舊小區改造任務。目前來看，舊改進行得十分順利，只有部分小區會由於“加裝電梯”產生分歧，相信後續都會解決。但真正值得注意的是，多層住宅，可以“拆遷”也可以“舊改”，但這些年來建造的高層住宅未來三十年也都要面臨類似問題，宛如“鋼鐵森林”一般的高層建築，又該如何處理？