城東新城，還沒開始就結束了

“人家蕭山、閒林那裡都在漲價，就咱這裡沒動靜，急死個人”

“阿姨，咱們這裡去年下半年也小幅漲了一波啊。”

“哎，還沒開始漲就結束了，房子掛了半年了都賣不出去……”

即便是二手房交易兇猛的年初，在城東新城，房東的焦慮與中介的無奈每天仍在上演。

城東新城二手房是什麼時候開始上漲的？為什麼這裡的房價幾年來一成不變？這裡未來還有發展機會嗎？

疑問重重下唯有撥開雲霧見明月，帶著這些問題一起去探訪杭州主城區最燈下黑的板塊——城東新城。

01

1月27日新政前後，城東新城其實迎來過一波普漲，原因由兩方面組成：

一方面從去年下半年開始，一手供應量逐漸緊縮，杭州多個板塊的二手房明顯迎來了一波普漲潮，在這其中板塊輪動、紅盤密集推出都是推動城東新城二手房普漲的主要因素。

另一方面，1月27日的新政讓滿五房源在市場上獲得了更多青睞，城東新城個別樓盤出現了集體跳漲行為，拉高了房東預期。

在那段時間，剛剛交付的世茂錢塘天譽掛牌7萬+；三湘印象森林海尚業主揚言要把掛牌價拉昇至6萬+；品質大盤萬科中央公園順勢也成交了幾套小戶型房源，單價6萬以上。

標杆大盤用價格表明瞭態度，其餘各小區的業主們也紛紛緊隨其後，準備調價。

但殘酷的事實是，城東新城的普漲潮尚未真正開始就已經結束了。

作為主城區二手房弱趨勢板塊，從年後開始，城東新城二手房價就在急速下跌。

漲價永遠是少數派，沒漲才是樓市基本面。這裡的二手房雖然關注度越來越高，掛牌量卻越來越少。

世茂錢塘天譽的部分房源，即便房東表明誠心出售，但是依舊無人問津。

新中宇維薩多個掛牌房源總價降幅已超30萬。

萬科中央公園成交價相比1月更是暴跌15%，如今掛牌均價也相應下調到了5。6萬左右。

個別房東的拉漲行為並沒有改變城東新城的基本面貌。城東新城主流的二手房價，又回到4萬+的區間，與區域內新房相比幾乎沒有倒掛。

在實際調研中我們就碰到了一位急於出手的王阿姨，她的故事反映出了城東新城多數房東的心路歷程。

王阿姨手裡急於出售的房源是一套位於天陽尚城國際116平方米的三房戶型。從去年10月開始，王阿姨就委託第三方中介掛牌交易，當時的掛牌價格為470萬，來看房的人絡繹不絕。

兩個月後，王阿姨將房源價格上調為560萬。但是調價之後，她的房子便鮮有問津了。

王阿姨的看漲預期被市場澆了冷水，無奈之下她最終將房價下調至520萬。然而半個月來依舊零關注、零帶看，對於此次降價市場的回饋非常冷淡。房東們看漲無望，看跌敏感。

為什麼城東新城會出現上漲疲軟的市場表現，影響房價上漲的因素究竟有哪些呢？

02

首先我們要認清，板塊輪動帶來的上漲動力是不持久的，同時也很容易受到預期對沖的影響。

城東新城不僅內部存在發展不均衡的問題，在整體定位上，也一直處於尷尬的位置。

城東新城內部以鐵路為界分為天城單元和彭埠單元。

天城單元內部商業和城市介面較差，軌道交通資源緊缺，二手房價格也相對較低。

在這裡新天地金色時光的成交均價僅3。8萬；天陽尚城國際成交的均價在4。1—4。4萬元之間徘徊；即便是“戶型大師”天陽文暉，它的成交均價也不過在4。7萬左右。

反觀彭埠單元，無論是萬科中央公園還是德信浙旅東宸亦或是德信東望，他們的二手房成交均價很多都在5萬以上。

“一路之隔差價在一萬上下。天城和彭埠原來是平起平坐的，只是因為那邊的商業和地鐵配套發展的比較快，所以天城單元就顯得落後了。”一位中介小哥介紹道。

城東新城板塊內部配套的分化不均，暴露出的更多是影響板塊發展的共性問題：

1。二手房存量大、建築代差明顯。

城東新城主力銷售的二手房既有2015年左右交付的新中宇維薩、德信東望等老小區，也有融創玖樟臺、世茂錢塘天譽、三湘印象森林海尚等新生代作品。

百餘套不同風格、不同品質、不同價格的房源一同上市，留給購房者的選擇餘地變大，粥多僧少的二手房市場自然不會出現大的漲幅。

2。人員流動性強、商業資源匱乏。

杭州東站作為城市門戶，讓城東新城天然擁有著吸引人口流入的優勢。但是不可避免的，東站附近還存在著人口雜亂和過渡性停留等問題，一定程度上影響到了居住品質。

同時相比於城西遍地開花的綜合體，城東新城目前真正具有影響力的商業綜合體也只有東站永珍匯這一根獨苗。

3。產業發展羸弱、優質教育資源緊缺。

定位為樞紐商務區的城東新城至今都沒有牢固的產業支撐，東站附近空空蕩蕩的寫字樓依舊很扎眼。

此外透過實地調查我們發現，城東新城板塊內雖然規劃有多所幼兒園、小學和中學，但少有名校進駐或託管。

如果說產業的匯入，會直接影響板塊的發展後勁。那教育資源的匱乏影響的是未來人口流動的方向。

房東沒有看漲預期，也無市場資源加持。購房者有挑有選，不願盲目接盤。

困境交加下的城東新城還能走得出自己獨特的發展道路嗎？

03

城東新城亟待一個契機引起蛻變，這個契機就是錢江新城2。0時代的來臨。

錢江新城二期板塊一直對標的就是南星橋、望江新城。作為錢江新城CBD的腹地，在錢新2。0規劃的託舉下，城東新城必將迎來蛻變的曙光。

隨著杭甬高架的抬升、彭埠和德勝互通的大改建、艮山東路升級錢塘快速路等一系列道路交通規劃讓原本雜亂無章的交通路網正朝著通達、有序的方向發展。

地鐵四號線延伸段、地鐵六號線、機場快線的建設更讓城東新城的軌交優勢無限放大。

面對商業上限定位不夠高的問題，錢投集團也在努力透過各種方式解決城東新城“商業荒漠”的現狀。

我們看到，定位綜合性購物中心的華潤置地東站永珍匯拔高了商業站位。

港龍城也在各方努力之下被王府井接手，即將翻開新的篇章。

一街一中心的十字街區、白石會展中心所散發出的網紅體質迎合了當下年輕人的審美品位。

商業的上限在不斷被突破，城東新城教育資源的短板也在逐漸被補齊。

浙師大附屬杭州筧橋實驗中學上榜2020年公辦初中提質強校行動首批試點學校名單。

去年5月，夏衍中學更是順利加入杭州高階中學教育集團。承接杭高集團優質師資及教育資源的夏衍中學未來可期。

在中旅歸錦府附近，還有一所學校正在建設中，有訊息說這裡大機率會引進一所優質學校接管，來補齊城東新城的教育短板。

依託杭州樓市上漲行情，承接錢江新城二期概念佈局，城東新城終將迎來屬於自己的高光時刻。

04

總的來說城東新城是一個“看產品”“看價格”的板塊。

因為城東新城是以地緣客為主的買方市場，只有產品過硬、戶型適宜才會有人願意去接盤。

這裡雖然表面上不熱鬧，但實際上，城東新城真正滯銷的樓盤很少。

由於不盲目追求次新房，不盲目看多市場，沒有不良炒作風氣。這裡的二手房大部分都悄無聲息的去化了。

住宅產品的屬性應該回歸到居住本身。那些投資客狂歡的板塊如果再不被當頭棒喝，未來恐會落下一地雞毛。

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