如何實現 “住有所居”？ 專家呼籲成立國家住房銀行，國有企業應履行保障房的責任

8月31日，住房和城鄉建設部副部長倪虹指出，根據有關調查顯示，現在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，這就成為新市民青年人買不起房、租不起好房的一個現實問題。

倪虹指出，解決新市民、青年人住房問題，是各級政府的職責所在，也是提高城市競爭力和可持續發展的必然要求，城市政府應該把“要我做”變為“我要做”，下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題。

國新辦舉行住有所居釋出會，背後有何深意？該如何下決心、下力氣解決新市民、青年人住有所居問題？未來房地產發展會有怎樣的趨勢？

帶著這些問題，百度財經出品的《硬觀點》系列直播節目邀請了四位專家進行討論分享。他們分別為，國家住房體制改革課題組原組長、中國房地產開發集團原董事長孟曉蘇，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，中指控股CEO黃瑜，以及如是金融研究院院長管清友。

新市民住房要如何解決，哪些因素導致新市民買不起房？

資料顯示，2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39。8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48。9平方米。

這個資料基本上達到了國際平均水平，也超過了德國、英國這些發達國家。為何還要談住有所居的問題？

在管清友看來，從市場化角度講目前是住得開，但是住得還不夠好。“這些年市場市場軌走的比較快，保障軌走的有點慢，”管清友稱，現在面臨的問題是如何把保障軌補上。

孟曉蘇迴歸過去保障房相關政策表示，過去“9070”的政策，試圖用市場軌來代替保障軌，讓開發商把戶型切小，把房價降下來，讓低收入者買得起房。

他提到，有一段時間把小戶型、壓房價當成了供應給低收入者房屋的主要來源。甚至有些省市為了完成保障房套數的要求，把房子建到縣級城市，反而地級市和省會城市因為房價高、低價高建得少。這些不科學的做法和資源錯配，造成了大城市住房問題突出。

倪鵬飛也表示，從制度設計來看不僅有保障房，而且保障的比例還非常高。但是由於利益等方面的問題，沒有很好地執行。

從城市的角度來看，中小城市包括縣城住房問題有較好解決，大城市、特大城市、超大城市的新市民和青年人口的住房問題異常尖銳。

可以從哪些方面解決“住有所居”問題？

地方可以透過立法的形式，規定土地用途

黃瑜從供給角度舉例，廣州大概“十四五”期間要做66萬套保障房，其中租賃房大概60萬套，佔比非常大。如果落實到位，未來這將為解決新市民住有所居問題發揮重要作用。

“此外，深圳每年要有10萬套租賃房。”黃瑜強調，這不僅是建設計劃，更主要的是從土地源頭上做規劃。

中指模型預判，“十四五”期間商品房總量預計90億平方米，大概1/3是保障房，2/3屬於商品房。黃瑜稱，如果落到位的話，“市場軌”、“保障軌”這兩條腿就能夠並駕齊驅，不僅是住有所居，而且一部分人能夠住得更好。

管清友以自身經歷指出，要做到“住有所居”，除了提供更多各類保障房，還應該在租賃市場建章立制，租金、責權劃分、保障是“住有所居”思路落地重要的方面。還可以透過人大立法的形式，規定城市一些特地區域土地的製造業用途。這個地方只能用於製造業，不能用來開發房地產。

倪鵬飛以長沙舉例，長沙不僅在房地產調控方面執行得比較好，在住房供應、保障性住房方面做得也比較突出。造就長沙消費旺盛，從而帶動製造業、服務業發展。

倪鵬飛認為，長沙、重慶真正是實現經濟結構良性迴圈，不斷向上調整，競爭力不斷向上提升的非常典型、非常好的案例。

國有企業應履行保障房的責任

孟曉蘇認為，央企、國企應當履行保障房的責任。如果大規模推動保障房建設，保證在未來五年之中就能夠補上短板，就需要讓國企和央企迴歸正位，不要在房地產商品房市場裡與民企爭利。

孟曉蘇以新加坡舉例，新加坡專門成立了住房建屋發展局，透過自己的國企來成批建設組屋，讓新加坡80%的老百姓，只要沒買過房的，第一次都可以享受到組屋待遇。

孟曉蘇強調，迴歸各國各地保障房建設的成功經驗，就需要有一個完整的體系，包括建設機構，包括資金安排、稅收，包括銀行住房抵押貸款。

未來，國企、央企可以保障房的地價、保障房的成本、保障房的融資和保障房的利潤，把保障房或租賃型住房提供給社會，提供給更多需要房屋的低收入人群和年輕人。

房價上漲的一大原因是保障房沒有跟上需求

孟曉蘇表示，房價上漲的一大原因是保障房沒有跟上需求，在房價調控方面要把主要精力放在低收入群體身上，多給低收入者，多給年輕人做事，而不是過多地去關注房價有多高。

如果保障房提供得足夠，對房價最敏感的低收入者的權益得到保證。那麼，全社會就不需要再過度關注商品房特別是高階商品房的房價。

在孟曉蘇看來，只要下大力量，履行政府的主體責任，把保障軌健全起來，大量地提供產權型和租賃型的保障性住房，房價問題對老百姓的困擾就沒有像今天這麼大。

地方政府怎麼有積極性去做這件事情呢？倪鵬飛認為，最主要的就是人和地掛鉤，人和錢掛鉤，人和公共服務掛鉤。如果一個地方接受的外來人口多，就是要給更多的土地指標，從而提高地方政府積極性。都市圈層面，也應建立保障性住房建設成本的分攤補償機制。

倪鵬飛認為，另一個是開徵房產稅，有房子就不能空置了，就要租出去或賣出去，這樣就會增加大中城市的住房租賃市場和產權市場的供給，有利於平衡兩者的關係。

黃瑜清晰指出，國家對於房地產金融監管，以及個人的房地產投機行為會進一步強化監管。房地產企業應該順應形式，對內部資源和運作模式進行相應調整。

住房公積金應發揮更大作用

孟曉蘇呼籲成立國家住房銀行

孟曉蘇指，建設住房保障體系缺金融體系，住房保障體系是不完備的。目前Reits將有效提供保障性租賃房的供給側改革，使我們有更強的資金實力來持有和長期執行租賃型的保障房。

倪鵬飛認為，在金融層面一方面需求者、消費者沒有得到政策性支援，另外一方面開發者、供給者沒有穩定資金支援保障開放。倪鵬飛建議對公積金進行改革，打通消費和供給環節，能夠起到促進作用。

如何發揮好公積金的作用？孟曉蘇建議建立住房銀行。現在公積金歸集資金將近10萬億人民幣，足夠支撐起一個住房銀行。