長白南小體量地塊能否奇襲430？

從蘇家屯區近年來發展步伐觀察，相鄰長白、新市府的會展板塊是區域當中政策發展力度、品牌開發力度、配套建設力度較為集中重點板塊。4月30日，會展板塊包括雪蓮街西1號、原加工廠南區、北區，三宗地塊在內，預計出讓土地面積約達42。3萬平，是當天所有供地板塊當中，體量最大板塊。就此不難看出，政府對於會展板塊深度開發的決心。

而根據地塊實探情況預判，此次會展板塊即將出讓的三宗地塊，當中雪蓮街西1號地塊或將呈現兩種“極端”可能。一是未到限價以起拍價格成交出讓；二是輕鬆達到限價進入爭搶模式。

首先我們來說說引發開發商出手一奪的可能原因。

關鍵詞一 “零產業配建”

拍賣地塊情況說明表顯示，“雪蓮街西1號” 四至範圍：東至雪蓮街西側規劃綠線，南至用地界線，西至長大鐵路，北至用地界線。土地面積57746。7平方米，用地性質為二類居住用地（R2），地塊容積率不大於2且大於1，商業比例4%-5%，建築限高80米，出讓年限商業40年住宅70年，設定供地狀況為淨地。

地塊備註：1、該地塊出讓面積以實測為準；2、該地塊採取“限地價、競建地塊內產權無償移交政府政策性租賃住房”模式；3、具體要求詳見《競買檔案》。

相較於同期出讓的原加工廠北區、南區兩宗地塊最低19%商業比例，及商業業態和自持要求，另外無償代建學校要求，雪蓮街西1號地塊的限制條件更少，後期更容易開發操作。

關鍵詞二 臨學校用地規劃

從瀋陽自然資源局釋出的競買檔案中，我們依稀可以看出一些關於地塊周邊的配套規劃。就雪蓮街西1號地塊周邊規劃觀察，北側小學與中學已在整體的規劃之中。不難猜測未來或將成為地塊專案配套。

相比於原加工廠北區、南區的無償代建，似乎雪蓮街西1號地塊的教育配套更能“得來全不費工夫”。

關鍵詞三 體量小、總價低

資訊顯示，雪蓮街西1號地塊起拍價格為4420元/建築平方米，最高限價5310元/建築平方米，雖然由於地段差異，雪蓮街西1號地塊在土地起價和最高限價方面並沒有格外凸顯，但比較早些年會展板塊的成交情況來說也已然價值翻倍。

與此同時，比較原加工廠北區、南區分別17萬與19。5萬平的體量，以及學校、商業、產業建設成本，總價計算方面，雪蓮街西1號地塊則憑藉偏小的體量，更具備低總價優勢，適合品牌開發商進駐南部發展板塊市場佔位佈局。

然而，為什麼說雪蓮街西1號地塊同樣也有未達限價成交的可能呢？還要回歸到地塊周邊實際情況來說。

根據四至資訊，小編實地找到了位於蘇家屯會展板塊的雪蓮街西1號地塊所在位置。該宗地塊位於雪蓮街道路西側，東向與華潤雪花啤酒遼寧區域公司相對，北鄰國藥控股瀋陽有限公司。

交通配套方面，地塊東側部分與雪蓮街相接，北側山榆路上設有165路公交車站，可沿雪蓮街通達長白等地。商業配套方面，地塊沿雪蓮街向北可達銀杏路周邊傳統底商，以及約15-20分鐘車程可達長白商圈。

教育配套方面，觀察來看地塊以北山榆路附近未來或將有小學及初中規劃，醫療配套方面，地塊向北約10分鐘左右車程有蘇家屯區中心醫院，約15分鐘可達醫大一院渾南國際醫院。

目前地塊周邊有兩個小“硬傷”值得關注，一是地塊東北側有一處“爛尾樓”，未來如何操作，將直接影響地塊未來專案居住環境。二是地塊相鄰的兩條主幹路山榆路和雪蓮街周邊公司、廠區較多，“大車”通行頻率較高噪音大且安全性較低，同樣或將對地塊未來的居住氛圍產生一定影響。

因此總結來說，在如今品牌大開競相深耕的會展板塊內，雪蓮街西1號地塊更適合房企搶佔城市熱點片區進行佈局，只是地塊體量整體偏小周邊環境同樣有待升級，恐不夠房企放開手腳發揮。地塊最終是否會引發多家爭搶？會被哪家收入？共同關注！