搶不到新房，內轉房可以買嗎？

近日，永珍府最後兩棟“樓王”備案，因受備案新政影響，相較上一批幾乎保持同一均價，搶房呼聲強烈。

與此同時，不同於中房君此前曾報道過的回遷房（無需名額！總價低同小區近百萬元，回遷房該不該買？），另一種所謂的“內轉房源”也被討論頻繁。

━━━━

無力全款，內轉出讓？

由於銀行房貸收緊，永珍府專案的合作銀行也一直遲遲未能放款。

但在原購房合同中卻曾明文約定，不是開發商方面的原因，貸款買家如不能在買賣合同簽訂之後的60天內完成貸款手續，則需要在接下來的10天內全款支付，不然就算逾期付款，60天內需每日支付剩餘應付款的萬分之二違約金，超過60天，開發商可以直接解除合同，但相應的違約金不做退還，同時買家還要另外支付購房總價款5%的違約金。

據一位已購業主陳女士表示，開發商方面雖一直在催收，但並沒有具體行動。“可能是我承諾直接補齊全款吧，不過目前也還沒有去交。”

“開發商在勸退，有業主以高40萬元，加5萬元的更名費把房源轉讓了”。該位陳女士繼續說道。

不過就東莞市不動產登記中心資料顯示，目前永珍府僅有上一批推出的9號樓其中2套單元未完成網籤。

而對於已網籤的房源，如要轉讓，則需要等到房子可交易後，才能進行操作，或撤銷原有的購房合同，由開發商與購房者共同申請辦理商品房買賣合同變更與重新備案，無論哪種週期都較長。

暫不論永珍府內轉房源事件的真假性，可見的是，類似的情況仍在多區域多盤上演。

在前幾日被約談的5城中，除了東莞，省會城市廣州也赫然在列，其中透過“人才政策”放鬆限購的黃埔、南沙等區，目前市場的焦灼情緒正在蔓延。

如此情況下，不乏有部分投資客開始拋售房源，準備套現離場，其中便包括一些新盤中的“內部轉名房”活躍起來，如朋友圈出名度較高的科學城時代香樹裡。

━━━━

差價大，“內部轉名房”市場活躍

目前市場上的“內部轉名房”主要有幾大來源，包括來自所謂的開發商內部員工或工程老闆放出的抵扣工程款單位、來自投資客的囤積房源，以及上述提及的簽了認購書（甚至網籤），但發現沒有名額，或首付不夠，或批不下來同貸書等最終買不下來的真實買家等。

其中，前面幾種情況於市場上更加常見，不過隨著限購政策的升級，因不夠資格被迫內轉的現象也開始變多。

據中房君瞭解，這種現象在東莞一直存在，尤其在前幾年，不少專案開盤前開發商內部會先炒一輪籌，然後再賣給購房者，越過備案價賺取差價。

後隨著政府監管加嚴，炒籌現象有所減少，但有利可圖的“內轉”並沒有被杜絕。

“先託關係，從開發商手裡簽好認購書，交好定金，比如買入時的價格是1。8萬元/㎡，隨著樓盤不斷的推新，以及市場大環境房價的上漲，到時候再以更高的價格轉出。以100㎡面積房源來算，如出讓單價去到2。3萬元/㎡，則差價可賺50萬元，但從過去的市場來看，房價的漲幅可能還遠不止如此。”一位業內人士表示道。

內轉房源吸引買家的一大優勢便是價格。

除了買在房價大漲之前，不排除部分內轉房本身就是定向預留給部分客戶的福利。

2。3萬元/㎡單價賣出的時候，專案同期價格可能已去到2。5萬元/㎡，買家180萬元定下來的房子，內轉230萬元，開發商現售250萬元，對買家來說還是有一定吸引力。

不過值得注意的是，對於尚未網籤備案的房源，由於開發商的網籤價依然是初始價格，內轉買家的變相首付款也相應提高。

以首套3成為例，上述例子中，內轉買家除了需支付首付款54萬元（180萬元*0。3）外，還需將50萬元的差價一次性支付到轉讓方，即230萬元總價的房源，首付款需至少準備104萬元（還不包括更名費、中介費等）。

而現實中，很多內轉房不乏為小區很早期的房源，在房管局的備案價遠低於目前實際成交價。

此外，市場上更是不乏眾多直接要求全款支付，或在一定時間內交齊全款的內轉房源，其中熱點區域專案尤甚，對買家的資金實力提出要求。

━━━━

前腳告罄，後腳出“內轉”

價差優勢之外，這類房源中不少還具有“稀缺性”價值。

這一類主要針對供需失衡區域的熱點專案，尤其面向“打新”未成功的業主，價格方面優勢或不是特別明顯，但由於樓盤本身熱度高，“打新”難度大，樓盤自身的價值與未來發展潛力支撐著這一部分房源受追捧。

僅從主城區來看，就有不少新盤前腳告罄，後腳便傳出有內轉房源推出，這些房源多由中介進行名額兜售，但實則就是一手房。

此外，在中房君以購房者身份與某位兜售內轉房源的中介諮詢時，該位中介同步介紹了另一種“準新房”，即開發商“自持”房源。

以其推薦的南城熱點專案翡翠東望為例，一套123㎡的4房需要總價款540萬元，摺合單價約4。4萬元/㎡，和如今新房市場相比，價格優勢同樣並不明顯。

從該套房源交易方式來看，簽約當天即需要支付3成房款，3個月內完成剩餘房款支付。

今年1月份專案收樓，自持5年計算，可知自持房源預計將於2026年才可正式簽約辦證。但專案自持部分房源卻早已成了中介朋友圈的常客之一，隨著限購加碼，不乏有中介在推盤時提出“五年內不需要購房資格”的優勢。

用當下的價格買入未來5年後入市的新盤價格，吸引不少購房者心動。但值得注意，與購買回遷房類似，由於交易週期較長，潛在風險難以預估。

━━━━

行為並不合規

一個明顯的現象就是，無論是內部轉名房還是開發商自持房源，價格都是極大的吸引力，有些是當下的直觀價差，有些則是當下與未來預期之間的價差，消耗內轉房的群體也大有人在。

“之前xx專案也有內轉，猶豫了一下，就被別人買走了。”一位購房者在談及該話題時分享道。

“購買內轉房時，最重要的是要確定房源的真實性，有些銷售會發價格很低的‘內轉房’吸引買家，其實房源已經賣了或者根本不存在，然後再推別的房源給你，尤其是當涉及給錢或其他任何操作時，都應該儘量在售樓處進行，確定是得到開發商的同意，且轉讓方與開發商都在場。”某業內人士提醒說道。

那這種看似已成市場常態的行為，是否合規呢？

其實並不，且一直以來也是官方整治的亂象之一。

去年7月份，在東莞市住建局聯合其他多部門釋出的《關於進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》中，便提及對內部轉名行為的禁止。

據通知內容表述，要嚴格規範商品住房認購行為。嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。無真實有效的認購書及定金繳納證明材料的，開發企業不得以房屋已被認購為由不對外銷售。購房人認購商品住房後，未在約定時間內簽訂《商品房買賣合同》的，認購應予以解除，解除的房源應當公開銷售。

同時對於未將全部準售房源對外公開銷售、透過簽訂虛假商品房認購書等方式囤積房源、擾亂市場的違規行為及時開展調查，視情節採取責令限期整改、暫停網上籤約備案等措施。